B.Side Insights

O BTG Pactual espera levantar cerca de R$ 500 milhões na oferta pública de distribuição primária de cotas de seu fundo imobiliário BTG Pactual Agro Logística (BTAL11), especializado em imóveis logísticos voltados ao agronegócio. A operação deverá distribuir inicialmente 5 milhões de cotas com preço unitário de R$ 104,32 (considerando o custo de distribuição). A aplicação inicial mínima é de 10 cotas e há ainda a possibilidade de um acréscimo de até 20% na quantidade das cotas ofertadas dependendo da demanda pelo produto.

O período de reserva para o fundo acontece até 20 de janeiro, com a data de liquidação da oferta sendo concluída em 28 de janeiro. O fundo será administrado pelo BTG Pactual Serviços Financeiros, além de ter a gestão do time de real estate do BTG Pactual Asset Management. Somado a isso, a Funchal Investimentos, especializada na estruturação de produtos financeiros para o setor do agronegócio, será consultora técnica do produto.

Estratégia de investimento

Destaque da economia nacional e responsável por 21% do PIB brasileiro, o agronegócio demonstrou resiliência nos momentos de crise como na pandemia de covid-19 e teve um aumento massivo de produtividade nos últimos anos, sendo responsável por aproximadamente 43% das exportações do País em 2019. Contudo, o escoamento da produção ainda é um dos maiores gargalos do setor, visto que o crescimento de investimentos em ativos de estocagem gira em torno de apenas 2,7% ao ano enquanto a produção agrícola cresce a uma média de 5% ao ano, aumentando o déficit de armazenamento dos grãos agrícolas ano após ano. Estima-se que, apenas para manter o déficit, seria necessário um investimento anual de R$ 5 bilhões em logística agrícola (10x o volume da oferta do fundo).

Em consequência disso, o objetivo do fundo imobiliário é adquirir ou construir imóveis logísticos voltados ao agronegócio de diferentes tipos, em lugares com alta demanda por armazenagem de produtos e escoamento da produção agrícola, seja para exportações ou para o mercado consumidor interno. O mapeamento das oportunidades foi feito em seis estados brasileiros (Mato Grosso, Goiás, Paraná, Minas Gerais, Bahia e Espírito Santo) de quatro regiões diferentes do País, englobando ativos ao longo de toda cadeia logística do agronegócio. A estratégia contempla terminais de transbordo, centros de recebimento, terminais portuários e armazéns, de olho no processamento de produtos como insumos e combustíveis.

Características do produto

O portfólio do fundo, constituído sob a forma de condomínio fechado e com prazo indeterminado, será composto a princípio por 14 ativos de produção, armazenagem e logística, localizados nas áreas de maior produção agrícola e ao longo das vias de escoamento. O produto terá contratos atípicos de locação (contratos personalizados e com uma validade geralmente maior do que os típicos), com prazo mínimo de 10 anos, e cap rate (taxa de capitalização) implícito de 9,5% a 11% ao ano. A meta de remuneração líquida para o investidor será de 8,1% em termos reais (acima da inflação) a partir do segundo ano (2022), com pagamento mensal de dividendos. Para o primeiro ano, a intenção é mais conservadora, visando entregar 5,6% de remuneração líquida. A taxa de administração será de 1,10% ao ano sobre o valor do patrimônio líquido e sem taxa de performance.

Fatores de risco

Entre alguns riscos da oferta, o BTG lista quatro potenciais imprevistos que podem acontecer ao longo da estratégia do fundo: risco da oferta pública inicial (ao não atingir o montante mínimo de R$ 70 milhões), risco de desenvolvimento imobiliário (atraso de obras e problemas financeiros com o construtor), risco de crédito (inquilinos não honrando com suas obrigações) e risco ambiental. Além disso, há os riscos intrínsecos a qualquer investimento em cotas de fundos imobiliários.