“Mercado de FIIs está bastante atrativo, principalmente fundos de tijolo”, afirma analista do BTG

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Quando olhamos para os fundos imobiliários em termos de preço, o mercado está bastante atrativo, principalmente os fundos de tijolo, ou seja, aqueles que investem em ativos físicos como galpões logísticos, lajes corporativas e shoppings centers. Pelo menos é isso o que afirma Daniel Marinelli, responsável pela área de research de fundos imobiliários do BTG Pactual digital, em contato com o B.Side Insights.

Vale destacar que os fundos imobiliários possuem dois preços: o valor de mercado, aquele que efetivamente o investidor paga na Bolsa de Valores, e o valor patrimonial, feito por uma consultoria especializada e terceirizada que precifica os ativos do fundo.

“Esses fundos de tijolo, em sua grande maioria, estão negociando abaixo do seu valor patrimonial”, justifica Marinelli. “Hoje, o valor de mercado está bem abaixo do valor patrimonial. Em alguns segmentos, esse número chega a estar até 15% a 20% abaixo do VP. Então os preços estão muito baratos dado toda essa incerteza que estamos vivendo.”

Segundo o analista do BTG, o curto prazo ainda é um momento desafiador em termos de volatilidade, contudo no médio e longo prazo ele entende que o mercado de fundos imobiliários segue muito promissor, enxergando bastante upside.

Marinelli lembra ainda que esse mercado vem tendo um crescimento muito importante nos últimos anos, passando de 200 mil investidores em 2019 para cerca de 1,4 milhão atualmente, com a liquidez melhorando de forma significativa. “Quando olhamos o ganho de musculatura do mercado e da indústria, a perspectiva é muito positiva.”

2022 deve trazer volatilidade para FIIs

Na visão de Marinelli, 2022 será um ano que deverá gerar oportunidades de alocação em fundos imobiliários, diante de um aumento da volatilidade no mercado causado pelas eleições. Ele, inclusive, enxerga uma potencial melhora desse mercado nos próximos seis meses, mas afirma que a melhor forma de mitigar riscos é fazer alocações periódicas.

Diante desse quadro, por mais que os fundos de tijolo estejam passando por uma janela de incertezas, o analista do BTG afirma que é nesses momentos em que as oportunidades costumam aparecer.

“Qual é o porto de segurança de um investimento imobiliário? É comprar a um bom preço, porque sabemos que o mercado é cíclico. Então se você entrar a um bom preço, independente se demorar 6, 12 ou 18 meses, vai estar potencialmente num ciclo melhor e vai haver apreciação do patrimônio do investidor. Adicionalmente, ao longo desse processo, você recebe rendimentos mensalmente”, conclui.

Mas e os fundos de papel?

Nos últimos 12 meses, vimos uma ascensão dos fundos de papel por conta do aumento da inflação e das taxas de juros, esta última com o Banco Central atuando de forma mais incisiva, já que grande parte dos títulos desses fundos estão atrelados aos índices IPCA, IGP-M e CDI.

Assim, no primeiro semestre de 2021, vimos que grande parte dos fundos de papel, principalmente os high yield (mais arriscados e com maior potencial de retorno), já estavam caros, negociando entre 20% e 40% de ágio em relação ao valor patrimonial. E qual o problema disso? Daniel Marinelli responde.

“Com a alta da taxa Selic e da NTN-B (título público atrelado à inflação), houve uma forte reprecificação a mercado. Então o valor patrimonial desses fundos foram reprecificados para baixo nos meses seguintes”, explica o especialista do BTG.

Conforme o tempo foi passando, em setembro esses fundos high yield começaram a distribuir menos dividendos, porque aquilo que estava sendo distribuído não era recorrente, era pontual. Com isso, investidores perceberam duas coisas: 1) a queda do dividendo começou a ser mais bem precificada. 2) houve uma percepção generalizada de que esses fundos estavam caros.

“Nos níveis atuais, começo a pensar em fundos high yield. No primeiro semestre, vimos que não só os fundos HY, mas também os fundos high grade (com menor risco) estavam negociando bem acima do valor patrimonial. Hoje, o mercado está em linha com o valor patrimonial e com um ponto de entrada interessante no secundário”, afirma Marinelli, complementando que no primeiro semestre a entrada nesses fundos estava mais atrativa via mercado primário pelas ofertas.

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