De olho no mercado imobiliário dos Estados Unidos desde 2016, a RBR Asset Management está lançando o clube de investimento offshore RBR Club 2, com o objetivo de adquirir propriedades residenciais multifamiliares (multifamily), com capacidade para até 10 apartamentos cada, em Nova York. “Esse segmento residencial nos Estados Unidos para a renda é o mais resiliente historicamente, com uma vacância de 2% em NY”, afirma Ricardo Almendra, CEO da RBR, em apresentação ao B.Side Insights.
E, segundo Almendra, o momento não poderia ser melhor para investir no setor residencial na cidade mais importante dos Estados Unidos, principalmente depois da pandemia de covid-19. “Há uma janela de investimento, já que a renda do aluguel diminuiu e a vacância aumentou, então muitos serão forçados a vender”, diz o CEO da RBR, ressaltando que cerca de 70% da população em Nova York paga aluguel.
A gestora, com quase R$ 5 bilhões e uma equipe de 35 pessoas, pretende levantar entre US$ 50 e 100 milhões para o RBR Club 2 para investir ao longo de 2021 e 2022. Atualmente, a RBR já conseguiu captar US$ 40 milhões. Caso os valores fiquem no piso, cerca de 20 prédios seriam adquiridos. Já se o teto fosse atingido, seriam comprados de 30 a 40 imóveis multifamily.
Para isso, a RBR procura três tipos de investidores: o primeiro grupo, a partir de US$ 5 milhões disponíveis para investimentos; o segundo, entre US$ 1 milhão e 5 milhões, e o último, com capital entre US$ 500 mil e 1 milhão, variando apenas a cobrança sobre o capital investido de 0,5%, 1% e 1,5%, respectivamente, além de 1% sobre as taxas de aquisição.
A confiança para o lançamento da segunda versão é ancorada no sucesso que o RBR Club 1 atingiu desde seu início em 2019, após alocar cerca de US$ 50 milhões em 23 prédios com 183 apartamentos em Nova York, sendo seis em Manhattan e 17 no Brooklyn.
Os multifamilies (que contam com benefícios fiscais) adquiridos desde 2018 foram retrofitados e, posteriormente, alugados por um valor substancialmente maior do que o anterior. Mesmo durante a crise, a gestora recebeu quase todos os aluguéis, oferecendo alguns descontos na renovação de contratos que venceram neste ano. “Não há uma disrupção nessa classe de ativos. A pessoa vai continuar precisar morando. Não é o varejo que vai perder espaço para o e-commerce, não é o escritório que discute o home office, é a casa da pessoa”, explica Almendra.
Em 2020, em Manhattan, a vacância subiu para 5% ante o patamar de 2% pré-pandemia, enquanto o preço de aluguel caiu entre 10% e 15%. Já no Brooklyn, a vacância se manteve estável em 3% mesmo depois da crise, ao mesmo tempo em que o preço de aluguel recuou entre 2% e 3%.
O retorno esperado do portfólio, de acordo com a RBR, é superior a 10% ao ano em dólar com os ativos residenciais para renda. Já a alavancagem para os investimentos gira entre 50% e 70%, ressaltando que os fundos têm o conceito de private equity, com um prazo para venda de um ativo de 3 a 5 anos.
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