Em 2020, o PIB do agronegócio avançou 24,3% em relação ao ano anterior, sendo responsável por 26,6% do PIB brasileiro como um todo (quase R$ 2 trilhões). Ainda em 2020, o Brasil foi o segundo maior exportador de grãos do mundo (com 122 milhões de toneladas), apenas atrás dos Estados Unidos (com 138 milhões de toneladas).
Diante de números tão expressivos e atento às perspectivas de crescimento para o setor, que pode alcançar 500 milhões de toneladas de grãos até 2050, o BTG Pactual está lançando uma oferta pública de distribuição primária de cotas de seu fundo imobiliário BTG Pactual Terras Agrícolas (BTRA11), com o objetivo de adquirir terras agrícolas produtivas tanto no âmbito rural quanto urbano, e, quando houver oportunidade, também investir em terras degradadas com significativo desconto de aquisição. Os investimentos serão feitos para posterior arrendamento via contratos atípicos de longo prazo corrigidos pela inflação e com sólida estrutura de garantias.
O BTG Pactual espera levantar cerca de R$ 650 milhões na oferta, com preço unitário de cotas de R$ 104,15 (considerando o custo de distribuição). A aplicação inicial mínima é de 100 cotas e há ainda a possibilidade de um acréscimo de até 20% na quantidade das cotas ofertadas dependendo da demanda pelo produto.
O período de reserva para o fundo acontece até 24 de junho, com a data de liquidação da oferta sendo concluída em 30 de junho. O fundo será gerido pelo BTG Pactual Asset, e contará com a Funchal Investimentos como consultora imobiliária e a StoneX como consultora especializada.
Vale destacar que, em janeiro de 2021, o BTG já havia captado R$ 624 milhões para investir na aquisição e desenvolvimento de ativos na cadeia logística do agronegócio brasileiro por meio do fundo imobiliário BTG Agro Logístico (BTAL11). 92% do volume captado na 1ª emissão foi alocado em 11 ativos com apenas 4 meses de negociação em Bolsa.
Tese de investimento
O BTG acredita que o setor agrícola possui uma perspectiva de crescimento baseada em quatro pilares. O primeiro é que haverá um crescimento populacional mundial, passando de 7,7 bilhões de pessoas em 2019 para 8,5 bilhões em 2030 e 9,7 bilhões em 2050. Além disso, haverá um crescimento de urbanização, liderado pela classe média, avançando dos atuais 55% para 68% em 2050. O terceiro ponto está ligado ao aumento do consumo de proteínas, já que, à medida que o poder aquisitivo aumenta, haverá necessidade de elevação da oferta desse tipo de produto. Por fim, haverá um crescimento de demanda no setor de agricultura, com maior produção para alimentar aves e suínos que consomem ração (milho e farelo de soja).
Assim, o BTG pretende captar a valorização das terras agrícolas no Brasil, considerado uma potência mundial para o setor, devido ao crescimento da demanda por agricultura no mundo, redução de terra arável per capital globalmente e se beneficiando de um aumento da produtividade.
Características do produto
O portfólio do fundo, constituído sob a forma de condomínio fechado e com prazo indeterminado, será composto a princípio por oito ativos, localizados em quatro estados do Brasil. Um dos alvos é uma fazenda urbana verticalizada na região metropolitana de São Paulo. Há a expectativa de que o fundo aloque o montante captado de 2 a 5 meses após a liquidação da oferta.
O produto terá contratos atípicos de locação (contratos personalizados e com uma validade geralmente maior do que os típicos), com prazo médio de 10 anos, e cap rate (taxa de capitalização) implícito de 9,9% a 12,5% ao ano.
A meta de remuneração líquida para o investidor será de 9% em termos nominais a partir do segundo ano, sem considerar eventuais ganhos de capital. A taxa de administração será de 1,20% ao ano sobre o valor do patrimônio líquido e com taxa de performance anual de 20% sobre os rendimentos do que exceder IPCA + 4% (ou NTN-B + 2%).
Fatores de risco do BTRA11
Entre alguns riscos da oferta, está a não realização dos investimentos, uma vez que não há garantias de que os ativos pretendidos pelo fundo sem acordo de exclusividade estejam disponíveis no futuro. Além disso, há os riscos intrínsecos a qualquer investimento em cotas de fundos imobiliários.
A análise desconsiderou o crescente risco climático.