3 motivos que explicam a queda dos fundos imobiliários em 2021

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Após uma vertiginosa queda em agosto no mercado de fundos imobiliários, muitos investidores questionam os motivos que vêm impactando essa classe de ativos. Em 2021, o IFIX, índice de fundos imobiliários da B3, registrava uma baixa de 4,78% até o dia 6 de setembro.

Listamos, então, os três principais motivos para entender a desvalorização dos FIIs em 2021:

  1. Ainda vivemos em uma pandemia

Fazendo um breve histórico, o IFIX vinha de cinco anos consecutivos de alta entre 2015 e 2019, com uma valorização de 98,75%. Em 2020, então, veio a pandemia da covid-19, que derrubou a economia em geral e com ela os ativos imobiliários. O IFIX então registrou queda de 10,24% no ano passado.

Ou seja, a desvalorização deste ano ainda tem algum reflexo de 2020, já que a pandemia trouxe um impacto direto na operação dos fundos imobiliários, principalmente para alguns segmentos como shoppings centers e lajes corporativas.

  1. Aumento da taxa de juros

O segundo ponto que começou a trazer mais incerteza – e talvez o mais relevante – foi o aumento das taxas de juros, diante de uma pressão inflacionária no País. O Banco Central fez a Selic sair de 2% para 5,25% ao ano atualmente, e já temos um cenário no qual os juros encerrarão 2021 no patamar entre 7,50% e 8% ao ano, pelo menos.

De uma forma geral, a taxa básica de juros não deveria fazer preço nos ativos de fundos imobiliários, já que comparar a Selic com um dividend yield (rendimento do dividendo) de um FII é uma forma equivocada de fazer uma análise. Mas por qual motivo isso está errado? Primeiro, porque a maioria dos investimentos imobiliários são feitos com horizontes de longo prazo e a taxa Selic é utilizada apenas para o curto prazo, então é feita uma comparação de variáveis diferentes. 

Quando falamos de renda variável como, por exemplo, os fundos imobiliários, a melhor forma de precificar esse ativo, ou seja, calcular quanto realmente ele vale, é por meio da curva longa de juros. E, geralmente, é utilizada a NTN-B de 2035. E, nos últimos 18 meses, essa curva permaneceu estável, com exceção da metade de agosto em diante, quando a  taxa longa estressou um pouco mais dado o momento de maiores incertezas políticas e fiscais, o que tem gerado mais volatilidade, com impacto entre os fundos imobiliários.

De qualquer forma, essa volatilidade dos juros tanto de curto quanto de longo prazo tem tido efeito negativo no mercado, que ainda tem suas ineficiências.

Um outro ponto importante a se ressaltar é a questão inflacionária, já que grande parte dos FIIs pagam taxas reais, isto é, o rendimento que os fundos distribuem para seus cotistas são descontados da inflação, já que os contratos são ajustados anualmente por um índice como IPCA ou IGP-M. Por esse motivo, os ativos imobiliários são conhecidos como investimentos de proteção inflacionária.

  1. Ruídos por tributação dos FIIs

Apesar da reforma tributária aprovada na Câmara dos Deputados ter mantido a isenção dos rendimentos de fundos imobiliários, a discussão sobre uma tributação para essa classe de ativos trouxe estresse durante um período de 2021. Vale destacar que essa é uma discussão antiga e que deve ser retomada em algum momento, seja em um futuro próximo ou distante.

De qualquer forma, por mais que o mercado tenha mitigado esse potencial risco de tributação, esse “estigma” dos últimos meses também impulsionou essa volatilidade para os FIIs.

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